Как правильно продать долю в квартире

Как правильно продать долю в квартире

Владение недвижимостью в долях явление весьма распространённое – в процессе приватизации большая часть жилого фонда оформлялась именно таким образом, вновь приобретённое жилье зачастую оформляется в долевую собственность.В таком виде владения, пользования и распоряжения имуществом нет ничего проблемного, но только до тех пор, пока дольщики живут в согласии между собой.
А вот когда один из собственников по каким-либо причинам не желает проживать в одной квартире с другими, то рано или поздно он решит продать свою долю. Такое решение обусловлено тем, что налог на имущество, а также часть коммунальных платежей, соразмерную доле, платить всё равно нужно, а это дополнительный, зачастую довольно-таки большой расход.

При продаже доли в квартире в силу вступает статья Гражданского Кодекса, которая предусматривает несколько другой порядок действий. Дело в том, что у других собственников жилья есть защищаемое законом преимущественное право покупки этой самой доли. Соответственно, продавец обязан уведомить их о продаже, лучше всего это делать в письменном виде или даже через официальное лицо, например, прибегнув к помощи нотариуса, который отправит заказное письмо. В уведомлении должна быть указана цена продаваемой части, а также все другие условия сделки. На принятие решения другим дольщикам даётся время в течение месяца с момента получения письма. Если спустя 30 дней никто из собственников не изъявит желание приобрести долю, тогда уже можно предлагать совершить покупку сторонним лицам.

Если пренебречь этим правилом и сразу продать свою часть постороннему человеку, то другие собственники через суд могут потребовать признать эту сделку недействительной. Поэтому целесообразнее подождать предусмотренное законом время.
Но, к сожалению, могут возникать ситуации, когда остальные дольщики и сами не желают выкупать долю, но и продаже другому лицу препятствуют и уклоняются от вручения уведомлений. В этом случае есть несколько альтернативных ходов для продавца.

Во-первых, оформить договор дарения на свою часть имущества. При таком способе есть, конечно, риск, что другие владельцы через суд попробуют доказать, что под дарением была скрыта продажа, но на практике доказать это довольно-таки сложно.

Во-вторых, оформить договор дарения на маленькую часть своей доли, а потом уже «одаренное» лицо, пользуясь правом преимущественной покупки, приобретёт оставшиеся части. Здесь важно иметь дело с добросовестным покупателем, иначе размер доли уменьшится, а число собственников увеличится.

В-третьих, можно применить залоговую комбинацию. Суть этой схемы в следующем – дольщик-продавец оформляет договор займа с покупателем на сумму, равную цене доли, при этом предоставляет в залог эту самую долю. Затем, когда сделка будет зарегистрирована в Росреестре и деньги собственником будут получены, следует оформить отступное соглашение – кредитор аннулирует долг, но получает залог, то есть долю в квартире. В этой сделке, наиболее сложный момент — регистрация её в Росреестре, поэтому целесообразнее будет для оформления всего необходимого прибегнуть к помощи квалифицированного юриста.

Также при принятии решения о продаже доли в собственности, нужно принимать во внимание, что стоимость доли — это не пропорциональная часть от стоимости квартиры, а гораздо меньшая сумма, да и найти покупателя на такой «товар» не очень легко, если только не обращаться к профессиональным трейдерам, которые предложат ещё меньшую цену. Поэтому изначально попробовать решить вопрос с другими дольщиками «мирным» путём, например, продать целиком квартиру и разделить деньги соразмерно долям.